для клиентов "Интерком-Аудит"
посмотреть



Мы всегда ищем талантливых и целеустремленных людей для работы в нашем профессиональном коллективе
Вакансии: Москва




Консервация объекта незавершенного строительства

Мнение наших экспертовКонсервация объекта незавершенного строительства

Журнал «Расчет» №6, июнь 2007

«КОНСЕРВАЦИЯ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА»

Семенихин В.В.
Заместитель Генерального директора ЗАО «BKR-Интерком-Аудит»

Иногда строительным организациям приходится приостанавливать работы и консервировать объекты, причиной тому может послужить нехватка денежных средств, несоответствие строящегося объекта современным требованиям, банкротство инвестора и так далее.

Решение о консервации строящегося объекта принимает заказчик. Это решение он оформляет приказом или распоряжением, где должны быть указаны сроки, в которые будет:

  • разработана документация, необходимая для консервации объекта;
  • проведена инвентаризация недостроенного объекта строительства.

Заказчик, после принятия решение о консервации, обязан уведомить об этом подрядчика, оплатить подрядчику все выполненные работы и возместить ему расходы, вызванные консервацией.

На практике, как правило, все работы связанные с консервацией, выполняет подрядчик. Поэтому заказчику необходимо согласовать с ним смету на строительно-монтажные, ремонтные и восстановительные работы, а также на охрану объекта.

Перед тем как начать консервацию недостроенного объекта, необходимо провести инвентаризацию. В состав комиссии по проведению инвентаризации входят представители генподрядчика, субподрядчиков, а также проектной организации. Комиссия составляет инвентаризационные описи с указанием наименования объекта, объема выполненных работ по всему объекту и по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам и оборудованию.

Инвентаризационная комиссия должна проверить:

  • в каком состоянии находятся строительные объекты, которые должны быть законсервированы;
  • нет ли оборудования, которое было передано в монтаж, но так и осталось не смонтированным.

Иногда комиссия выявляет завышение или занижение стоимости работ, причины которого могут быть различными, например:

  • неправильно применены сметные нормы и расценки, поправочные коэффициенты пересчета сметной стоимости в уровень текущих цен и другие нормативы, из которых складывается договорная цена строительной продукции;
  • в стоимость выполненных работ вошли расходы, не относящиеся к строительству (например, затраты на покупку оборудования, устранение дефектов оборудования, на пусконаладочные работы и так далее);
  • в расчетных документах искажены данные об объемах СМР.

После инвентаризации описи передают в бухгалтерию заказчика и подрядной строительной организации, чтобы в учет были внесены необходимые исправления.

Документальное оформление консервации объекта строительства.

Заказчик и подрядчик должны документально оформить решение законсервировать строящийся объект. В течение месяца со дня принятия такого решения им следует подписать Акт о приостановлении строительства, который составляется по форме №КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ», в двух экземплярах: первый передается подрядчику, второй - заказчику (застройщику). В акте указывают:

  • наименование и назначение объекта, строительство которого приостановлено;
  • дата начало строительства;
  • договорную (сметную) стоимость работ;
  • сметную стоимость работ, которая выполнена на данный момент;
  • расходы, которые понес застройщик к моменту, как были приостановлены работы;
  • затраты, необходимые для консервации и охраны строительства.

Для получения необходимой информации о затратах заказчик, подрядчик и проектная организация составляют специальный перечень работ и затрат, согласно которому проектная организация разрабатывает смету консервации и охрану строительного объекта.

На основании сметы подрядчик будет выполнять СМР, которые будут оговорены в дополнительном соглашении к генеральному договору подряда на капитальное строительство. Дополнительным соглашением устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов, указывают сроки, в которые подрядной организации возместят убытки.

Затраты на консервацию незавершенного строительства у заказчика.

В ПБУ по учету долгосрочных инвестиций, сказано, что затраты на консервацию не включаются в стоимость строящегося объекта. Как правило, их не предусматривают в сводных сметных расчетах. ПБУ по учету долгосрочных инвестиций рекомендует заказчику вести учет таких затрат на отдельном субсчете «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств», открываемому к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».

План счетов бухгалтерского учета рекомендует отражать затраты на консервацию объекта, признавая их прочими расходами, на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

По мнению авторов настоящей книги, в данной ситуации лучше руководствоваться Планом счетов бухгалтерского учета и использовать счет 91 «Прочие доходы и расходы».

Заказчик не только несет расходы по консервации объекта, но и оплачивает содержание недостроенного объекта (охрану, освещение и тому подобное), эти расходы также следует отражать на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Пример 1.

В мае предыдущего года ООО «А» (заказчик) заключило с ООО «Б» (подрядчиком) договор на строительство офиса. Однако в январе текущего года из-за нехватки денежных средств заказчик вынужден был приостановить строительство и законсервировать объект. ООО «А» заказало проектной организации документацию, необходимую для консервации офиса. За услуги проектной организации было оплачено 11 800 рублей (в том числе НДС - 1 800 рублей).

Согласно дополнительному соглашению ООО «Б» проводит работы по консервации незавершенного строительства офисного помещения. Затраты подрядчика на эти работы составили 151 040 рублей (в том числе НДС - 23 040 рублей). Кроме того, ООО «А» уплатило подрядчику 100 000 рублей за нарушение условий договора подряда. На содержание законсервированного объекта ООО «А» ежемесячно тратит 60 000 рублей (заработная плата сторожей с учетом ЕСН).

Заказчик отражает затраты на консервацию объекта следующими записями:

Корреспонденция счетов

Сумма, рублей

Содержание операции

Дебет

Кредит

91-2

60

10 000

Отражены затраты на подготовку сметной документации по консервации здания цеха

19

60

1 800

Отражен НДС по затратам на подготовку сметной документации

91-2

60

128 000

Отражены расходы по оплате работ подрядчика по консервации здания офиса

19

60

23 040

Отражен НДС по расходам по консервации

60

51

162 840

Оплачены счета проектной организации и подрядчика (151 040 рублей + 11 800 рублей)

91-2

51

100 000

Уплачен штраф ООО «Б» за нарушение условий договора подряда

91-2

70 (69)

60 000

Начислена заработная плата сторожам, охраняющим законсервированный объект, и ЕСН

91-2

19

24 840

Суммы НДС учтены в составе прочих расходов

В налоговом учете затраты на консервацию и содержание такого объекта отражаются как внереализационные расходы. На основании пункта 9 статьи 265 НК РФ, организация может уменьшить свою налогооблагаемую прибыль на их сумму.

В отношении НДС отметим следующее. Статьями 171,172 НК РФ регулируется порядок применения налоговых вычетов. Расходы организации, связанные с подготовкой объекта к консервации и их содержанием на период консервации не связаны с осуществлением операций, подлежащих обложению НДС. Так как в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для осуществления операций, признаваемых объектами обложения НДС, то организация не вправе принять «входной» НДС к вычету. Сумму не принятого к вычету НДС организация отражает по дебету счета 91-2 «Прочие расходы».

При исчисления налога на прибыль, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику, исключаются из расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль. Данной позиции придерживаются и налоговые органы.

Окончание примера.

Затраты на консервацию незавершенного строительства у подрядчика.

Строительство объекта подрядчик может вести поэтапно. Пока он не сдаст построенный объект, затраты на отдельные этапы своих работ он учитывает на счете 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам». После того как этап строительства завершен, затраты на него списывают со счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» в дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Далее этап работ сдают заказчику.

Если строительство объекта ведется в один этап, то все расходы по выполнению СМР учитывают на счете 20 «Основное производство».

Независимо от того, каким способом ведется строительство, расходы по его консервации подрядчик отражает на счетах по учету затрат на строительство. Оплата за работу, которую подрядчик выполнил в процессе консервации, включается в общий объем СМР и является его выручкой.

Пример 2.

ООО «Б» (подрядчик) заключило с заказчиком договор на строительство гаража. Договором предусмотрено два этапа работ. Общая стоимость работ - 1 852 600 рублей (в том числе НДС - 282 600 рублей):

- I этап - 837 800 (в том числе НДС 127 800 рублей);

- II этап - 1 014 800 рублей (в том числе НДС - 154 800 рублей).

ООО «Б» выполнило первый этап работ и сдало их заказчику. Затраты по I этапу строительства у подрядчика составили 600 000 рублей. Заказчик СМР оплатил работы I этапа строительства и решил законсервировать строительство гаража. Выручка ООО «Б» по переводу недостроенного объекта строительства на консервацию составила 59 000 рублей (в том числе НДС 9 000). Затраты на эти работы у подрядчика составили 30 000 рублей.

Все работы по консервации объекта ООО «Б» были выполнены. Заказчик за нарушение условий договора строительного подряда заплатил подрядчику штрафные санкции в сумме 35 400 рублей.

Корреспонденция счетов

Сумма, рублей

Содержание операции

Дебет

Кредит

46

90-1

837 800

Отражена выручка от выполнения первого этапа работ, принятых заказчиком

90-3

68-1

127 800

Начислен НДС со стоимости первого этапа работ

90-2

20

600 000

Списаны затраты, относящиеся к первому этапу работ

90-9

99

110 000

Отражен финансовый результат от сдачи первого этапа СМР (837 800 рублей - 127 800рублей - 600 000 рублей)

51

62

837 800

Оплачен заказчиком первый этап СМР

62

46

837 800

Отражена договорная стоимость первого этапа СМР

Выполнение работ, связанных с консервацией объекта, в бухгалтерском учете ООО «Б» отражается следующим образом:

Корреспонденция счетов

Сумма, рублей

Содержание операции

Дебет

Кредит

62

90-1

59 000

Отражена выручка от выполнения работ по консервации объекта

90-3

68-1

9 000

Начислен НДС

90-2

20

30 000

Списаны затраты, относящиеся к работам по консервации объекта

90-9

99

20 000

Отражен финансовый результат от сдачи работ по консервации (59 000 рублей - 9 000 рубля - 30 000 рублей)

51

62

59 000

Оплачены заказчиком работы по консервации объекта

51

91-1

35 400

Учтен в составе прочих доходов штраф за нарушение условий договора подряда

91-2

68-1

5 400

Начислен НДС с суммы штрафа за нарушение условий договора (35 400 / 118х18)

Окончание примера.


125040, г. Москва,
3-я ул.Ямского поля, дом 2, корпус 13, этаж 7
+7 (495) 937-34-51
info@intercom-audit.ru

© 2019 «Интерком-Аудит»
Все права защищены
Контактная информация
125124, г. Москва,
3-я ул.Ямского поля, дом 2, корпус 13, этаж 7
+7 495 937-34-51, info@intercom-audit.ru
Разработка сайта - H3